ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ:
- Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) πριν από αναβαλλόμενη φορολογία: ετήσια αύξηση 39% στα Euro 17,10 (25% αύξηση συγκριτικά με το 3ο τρίμηνο 2005).
- Μεικτή εύλογη αξία (Gross Fair Market Value) του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου Euro 944 εκ.: αύξηση 29% συγκριτικά με 2004.
- Καθαρή εύλογη αξία (Net Fair Market Value) του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου Euro 716 εκ.: αύξηση 29% συγκριτικά με 2004.
- Κέρδη προ Φόρων, Τόκων, και Αποσβέσεων (EBITDA): ετήσια αύξηση 5% στα Euro 196 εκ.
- Εισόδημα από μισθώματα: ετήσια αύξηση 12% στα Euro 35 εκ.
- Κέρδη προ Φόρων: αύξηση 13% στα Euro173 εκ.
- Κέρδη μετά Φόρων: μείωση 5% στα Euro124 εκ.
- Διπλασιασμός της πρόβλεψης για φόρο εισοδήματος λόγω αναβαλλόμενης φορολογίας.
- Χαρτοφυλάκιο γραφείων: 100% πληρότητα.
- Χρηματοοικονομική μόχλευση (Δάνεια προς αξία ακινήτων): πτώση του Δείκτη στο 44% από 48% το 2004 λόγω αύξησης της αξίας ακινήτων.
- Μακροπρόθεσμο κόστος δανεισμού: κλειδώθηκε στο 5,29% μέσω ενός χρηματοοικονομικού, κυμαινόμενου σε σταθερό, interest rate swap.
- Μελλοντική Καθαρή Αξία Ενεργητικού: άνοδος μέσω 60.000 τ.μ. (υπό κατασκευή) και 67.000 τ.μ. (προς μελλοντική ανάπτυξη).
- Απόδοση μετοχής: 19% στο 2005 και 20% από αρχές 2006.

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2005:
Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV):
Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) πριν από αναβαλλόμενη φορολογία σημείωσε ετήσια αύξηση 39% στα Euro 17,10 και 25% σε τριμηνιαία βάση.
Οι κύριοι παράγοντες της ανόδου του NAV για το 2005 ήταν: η μείωση των αποδόσεων στην αγορά γραφείου η οποία είχε ως αποτέλεσμα τη σημαντική άνοδο της αξίας του sale & leaseback και BOT (παραχώρηση εκμετάλλευσης για ορισμένο χρονικό διάστημα) χαρτοφυλακίου, η ολοκλήρωση της κατασκευής του εμπορικού ακινήτου επί Λ. Κηφισίας 49, η αγορά 2.848 θέσεων στάθμευσης και η έναρξη κατασκευής ενός νέου project επί οδού Γυμναστηρίου στη Ν. Ερυθραία. Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή μετά από αναβαλλόμενη φορολογία ανήλθε στα Euro 13,70, σημειώνοντας άνοδο 33% συγκριτικά με το 2004.

Κερδοφορία:
Τα έσοδα του Ομίλου ανήλθαν στα Euro 41 εκ. το 2005, καταγράφοντας πτώση 16% σε σχέση με το 2004. Ο κύριος παράγοντας αυτής της μείωσης είναι η κατά 67% πτώση στα έσοδα από κατασκευή και πώληση τα οποία από Euro 13 εκ. το 2004 ανήλθαν σε Euro 4 εκ. το 2005. Αντίθετα κινήθηκαν τα έσοδα του Ομίλου από μισθώσεις τα οποία αυξήθηκαν κατά 12% το 2005 στα Euro 35 εκ. λόγω κυρίως των νέων μισθωτικών συμβολαίων τα οποία υπογράφηκαν κατά τη διάρκεια του 2004 και του 2005, καθώς και των αναπροσαρμογών των μισθωμάτων οι οποίες κατά μέσο όρο κυμάνθηκαν στο 5% (ελληνικός πληθωρισμός + 100 μονάδες βάσης). Όσον αφορά στα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου, ανήλθαν στα Euro 196 εκ., αύξηση 5% έναντι του 2004. Αυτό οφείλεται κυρίως στο καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία επενδυτικών ακινήτων της τάξης των Euro 189 εκ. το 2005, αύξηση 8% σε σχέση με το 2004, καθώς και στη μείωση του κόστους πωληθέντων κατά 20%. Τα κέρδη μετά φόρων του Ομίλου για το 2005 ανήλθαν στα Euro 124 εκ., μειωμένα κατά 5% σε σχέση με τα Euro 131 εκ. του 2004 (όπως αυτά αναπροσαρμόστηκαν σύμφωνα με τα Δ.Λ.Π.). Η πτώση αυτή οφείλεται κυρίως σε μια σημαντική άνοδο του φόρου εισοδήματος, ο οποίος υπερδιπλασιάστηκε από Euro 23 εκ. το 2004 σε Euro 49 εκ. το 2005 από τα οποία το 90% αντιστοιχεί σε πρόβλεψη για αναβαλλόμενη φορολογία.

Αποτίμηση αξίας χαρτοφυλακίου ακινήτων:
Η μεικτή αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου στις 31 Δεκεμβρίου 2005 αποτιμήθηκε, από τους ανεξάρτητους εκτιμητές της Colliers International, στα Euro 944 εκ., σημειώνοντας αύξηση 29% συγκριτικά με τα Euro 730 εκ. της αντίστοιχης αποτίμησης του 2004. Αντίστοιχα, η καθαρή αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων, στις 31/12/2005 αποτιμήθηκε στα Euro 716 εκ., σημειώνοντας αύξηση 29% σε σχέση με τα Euro 554 εκ. στις 31/12/2004. Το υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο γραφείων, το οποίο βρίσκεται κατά μήκος βασικών οδικών αξόνων, κατέγραψε σημαντικές υπεραξίες. Η περιορισμένη προσφορά μοντέρνων, υψηλής ποιότητας και συγκριτικά μεγάλου μεγέθους κτιρίων γραφείων, τα οποία βρίσκονται σε τοποθεσίες υψηλής προβολής, σε συνδυασμό με την ισχυρή ζήτηση από θεσμικούς επενδυτές ακινήτων, είχαν ως αποτέλεσμα τη κατά 30% άνοδο της αξίας του χαρτοφυλακίου γραφείων, καθορίζοντας τη μέση απόδοση του (yield) από 7.5% το 2004 σε 6.5% το 2005. Η αύξηση αυτή αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 50% της ετήσιας αύξησης της καθαρής αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου ακινήτων. Η ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου επί της Λ. Κηφισίας 49 ήταν μια από τις σημαντικότερες αλλαγές που σημειώθηκαν στο χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων, με αποτιμώμενη αξία Euro 93 εκ. το 2005. Τα ακίνητα υπό κατασκευή υπολογίζονται στο 20% περίπου του καθαρού χαρτοφυλακίου ακινήτων το 2005 και αυξήθηκαν κατά 21% σε σχέση με το 2004 που ήταν Euro 146 εκ. Η αύξηση οφείλεται κυρίως σε ένα νέο, μεικτής χρήσης project (οικιστικό και γραφείων) επί της οδού Γυμναστηρίου στη Νέα Ερυθραία, που ανέλαβε ο Όμιλος το 2005 και αντιπροσωπεύει αύξηση της τάξης του 74% στα υπό κατασκευή ακίνητα, ενώ συνέβαλε και κατά Euro 19 εκ. στην αξία ενεργητικού. Επιπλέον, η κατηγορία της οριζόντιας ιδιοκτησίας ενισχύθηκε κατά 86% μέσω της απόκτησης 2.848 θέσεων στάθμευσης, συνεισφέροντας Euro 32 εκ. στην αξία ενεργητικού.

ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ:
Αύξηση 22% των ετήσιων μισθωτικών εσόδων από τις μισθωτικές συμφωνίες του 2005: Κατά τη διάρκεια του 2005, ο Όμιλος υπέγραψε 8 νέες μισθωτικές συμφωνίες, οι οποίες περιλαμβάνουν περίπου 20.000 τ.μ. ενοικιάσιμου χώρου και 1.300 θέσεις στάθμευσης, προσθέτοντας Euro 7,7 εκ. στα έσοδα από μισθώματα. Τρεις απ? αυτές υπογράφηκαν για 5.184 τ.μ. και 503 θέσεις στάθμευσης επί της Λ. Κηφισίας 49 με συνολικό ετήσιο εισόδημα για τον πρώτο χρόνο Euro 2, 8 εκ. Επιπλέον, τρεις μισθωτικές συμφωνίες υπογράφηκαν για το ακίνητο που αναπτύσσει ο Όμιλος στο Δέλτα Φαλήρου και αφορούν στο 94% του ενοικιάσιμου χώρου, εμπορικού και ψυχαγωγικού χαρακτήρα, καθώς και σε 738 θέσεις στάθμευσης. Το ετήσιο μισθωτικό εισόδημα για τον πρώτο χρόνο καθορίστηκε στα Euro 4.5 εκ. Οι μισθωτικές αυτές συμφωνίες πρόσθεσαν δύο νέους μισθωτές υψηλού κύρους στο χαρτοφυλάκιο πελατών του Ομίλου: τη Village Roadshow και τη Media Markt.
100% πληρότητα στο χαρτοφυλάκιο γραφείων του Ομίλου:
Η μίσθωση 1.945 τ.μ. επί της Λ. Συγγρού 174 συνέβαλε ώστε το μισθωτικό χαρτοφυλάκιο γραφειακών χώρων να εμφανίζει πληρότητα 100%. Το υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Ομίλου, δημιουργεί ένα ασφαλές και αυξανόμενο μισθωτικό εισόδημα, εξασφαλίζοντας εγγυημένα μακροχρόνια μισθωτικά συμβόλαια..
61.500 τ.μ. ενοικιάσιμου χώρου υπό κατασκευή:
Ο Όμιλος είχε συνολικά 6 έργα υπό κατασκευή κατά τη διάρκεια του 2005, τα οποία αναμένεται να ολοκληρωθούν μέσα στο 2006 και περιλαμβάνουν από 61.500 τ.μ. ενοικιάσιμου χώρου. Τα έργα υπό κατασκευή και τα μελλοντικά έργα προς ανάπτυξη υλοποιούν την στρατηγική του Ομίλου για επέκταση του στις υψηλά αναπτυσσόμενες αγορές εμπορικών ακινήτων και εξοχικής κατοικίας. (45.000 τ.μ. επί συνόλου 61.500τ.μ.). Ο Όμιλος μόλις ολοκλήρωσε το εμπορικού χαρακτήρα έργο επί της Λ. Κηφισίας 49, ενώ το Δέλτα Φαλήρου αναμένεται να παραδοθεί στο 2ο τρίμηνο του 2006. Επίσης, η ανάπτυξη ενός τουριστικού project στην περιοχή Γαλατά Πόρου είναι σε εξέλιξη με προβλεπόμενο χρόνο ολοκλήρωσης το τέλος του 2006.

Συμπερασματικά, πετύχαμε τον ετήσιο στόχο μας για σημαντική πρόοδο στα υπό κατασκευή έργα μας καθώς και για αξιοσημείωτη αύξηση των προς μελλοντική ανάπτυξη projects.
60.000 τ.μ. ενοικιάσιμου χώρου προς μελλοντική ανάπτυξη:
Ό Όμιλος συνέχισε να ενισχύει τον αριθμό των μελλοντικών του έργων προς ανάπτυξη με νέα projects που ανέλαβε κατά τη διάρκεια του 2005.
Τα σημαντικότερα απ' αυτά είναι τα εξής δύο:
Η αξιοποίηση του οικοπέδου επί της Λ. Συγγρού 340 με την κατασκευή κτιρίου εμπορικού χαρακτήρα συνολικής ενοικιάσιμης επιφάνειας 14.000 τ.μ. που θα εξυπηρετείται από σταθμό αυτοκινήτων 600 θέσεων. Το εκτιμώμενο συνολικό κόστος (οικοπέδου και κατασκευής) αναμένεται να ανέλθει σε Euro 40 εκ.. Είμαστε αισιόδοξοι ότι το υπό ανέγερση ακίνητο θα αποτελέσει ένα ακόμη πολύ επιτυχές εμπορικό κέντρο. Το ακίνητο δεν περιλαμβάνεται στην καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) στις 31/12/2005. Ο εκτιμώμενος χρόνος ολοκλήρωσης είναι το 2ο τρίμηνο του 2007. Η αξιοποίηση οικοπέδου επιφανείας 8.000 τ.μ. επί Αθηνών 108-110 για το οποίο ο Όμιλος ανακηρύχθηκε ανάδοχος σε διαγωνισμό που διενήργησε η ΕΧΑΕ. Σύμφωνα με αυτόν, θα κατασκευάσει κτίριο γραφείων επιφανείας 6.700 τ.μ. για τη στέγαση των υπηρεσιών της ΕΧΑΕ καθώς και κτιριακό συγκρότημα που θα περιέλθει στην ιδιοκτησία του Ομίλου επιφανείας 17.000 τ.μ. περίπου. Η έναρξη των εργασιών εκσκαφής πραγματοποιήθηκε τον Δεκέμβριο του 2005. Θεωρούμε πως η μεταστέγαση της ΕΧΑΕ στην Λ. Αθηνών θα προσδώσει προστιθέμενη αξία στο κτιριακό μας συγκρότημα καθώς και στην ευρύτερη περιοχή. Το σημαντικού προφίλ έργο ενισχύει το τρέχον αναπτυξιακό πρόγραμμα του Ομίλου μας, εντασσόμενο στη στρατηγική μας για ανάπτυξη επαγγελματικών ακινήτων με πολύ ελκυστικά περιθώρια κέρδους. Το ακίνητο δεν περιλαμβάνεται στην καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) στις 31/12/2005. Ο εκτιμώμενος χρόνος ολοκλήρωσης είναι το 1ο τρίμηνο του 2007.
Νέα σύμβαση παραχώρησης εκμετάλλευσης (BOT) για 49 έτη:
Ο Όμιλος υπέγραψε μια σύμβαση παραχώρησης εκμετάλλευσης (ΒΟΤ) με τη Ριζάρειο Εκκλησιαστική Σχολή, για το κτιριακό συγκρότημα Ι στο Δέλτα Φαλήρου η οποία αφορά 9.640 τ.μ. ενοικιάσιμου χώρου και 658 θέσεις στάθμευσης. Το συγκρότημα αποτελείται από δύο κτίρια 828 τ.μ. εμπορικού και 3.992 τ.μ. γραφειακού χώρου το καθένα. Η μισθωτική συμφωνία είναι διάρκειας 25 ετών, με τον Όμιλο να διατηρεί δικαίωμα επέκτασης της μίσθωσης για 24 επιπλέον έτη. Βασιζόμενοι σε συγκριτικά στοιχεία της αγοράς, καθώς και διαπραγματεύσεις με εταιρίες-μισθωτές στις οποίες έχουμε προβεί τους τελευταίους δυο μήνες, εκτιμούμε ότι τα εισοδήματα υπομισθώσεων που μπορούμε να επιτύχουμε σε μηνιαία βάση είναι τα εξής:
- Εμπορικοί χώροι: Euro 50/τ.μ.
- Γραφειακοί χώροι: Euro 20/τ.μ.
- Θέσεις στάθμευσης: Euro 80.

Τα ετήσια συνολικά έσοδα αναμένεται ότι θα ανέλθουν σε περίπου Euro 2.400.000 εκ. Εκτιμούμε ότι, με βάση τη μισθωτική διάρκεια των 49 ετών, η συνεισφορά στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) του Ομίλου θα ανέρχεται σε περίπου Euro 2 ανά μετοχή και θα ενσωματωθεί στο NAV κατά τη διάρκεια του 1ου τριμήνου του 2006. Επιπλέον, η ολοκλήρωση του ιδιόκτητου εμπορικού κέντρου στο Δέλτα Φαλήρου (κτιριακό συγκρότημα ΙΙ) εντός του 2ου τριμήνου του 2006, αναμένεται να συνεισφέρει περίπου Euro 2 στην καθαρή αξία του ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) από κέρδη αναπροσαρμογής αξίας επενδυτικών ακινήτων. Υπενθυμίζουμε ότι έχουν ήδη υπογραφεί μισθωτικές συμφωνίες για το 94% του ενοικιάσιμου χώρου και για όλες τις θέσεις στάθμευσης.

ΚΕΦΑΛΑΙΑΚΗ ΔΙΑΡΘΡΩΣΗ:
Τον Ιανουάριο του 2006, ο Όμιλος αποφάσισε να εισέλθει σε ένα χρηματοοικονομικό interest rate swap, κυμαινόμενο σε σταθερό, ώστε να κλειδώσει το χρηματοοικονομικό του κόστος. Ως αποτέλεσμα αυτής της συναλλαγής, το συνολικό χρηματοοικονομικό κόστος του τρέχοντος S&L και BOT χαρτοφυλακίου, που προσεγγίζει το 80% των συνολικών δανειακών υποχρεώσεων του Ομίλου, καθορίστηκε στο 5,29%. Συγκριτικά αναφέρουμε ότι το τρέχον κυμαινόμενο κόστος ανέρχεται στο 5,33% αναπροσαρμοζόμενο ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Αυτή η απόφαση βασίστηκε κυρίως στους εξής παράγοντες: Το τρέχον περιβάλλον ιστορικών χαμηλών επιτοκίων μετά την πρόσφατη αύξηση από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και σύμφωνα με τις προσδοκίες των αγορών, καθώς και στη δέσμευσή μας να ελαχιστοποιήσουμε το ρίσκο επιτοκίων, βελτιστοποιώντας παράλληλα τη δομή του χρηματοοικονομικού κόστους. Η εξασφάλιση της φθηνότερης και αποδοτικότερης δομής χρηματοδότησης παραμένει σημαντικός στρατηγικός στόχος για τον Όμιλο. Ο δείκτης δάνεια προς αξία ακινήτων (χρηματοοικονομική μόχλευση) ήταν στα τέλη του 2005 στο 44%, ενώ ο αντίστοιχος δείκτης των μη εξασφαλισμένων δανείων προς αξία ακινήτων (unsecured loan to property value) ήταν μόλις 8% επιτρέποντας σημαντική περαιτέρω ικανότητα δανεισμού του Όμιλου για χρηματοδότηση τόσο ανάπτυξης όσο και εξαγορών ακινήτων.

ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΜΕΤΟΧΗΣ:
Απόδοση Μετοχής:
Κατά τη διάρκεια του 2005, η μετοχή κατέγραψε σημαντική άνοδο της τάξης του 19%. Αν προσθέσουμε ένα επιπλέον 3% το οποίο ήταν η μέση μερισματική απόδοση του 2005, η συνολική ετήσια απόδοση για τους μετόχους μας ανήλθε στο 22%. Για τους δυο πρώτους μήνες του 2006 η μετοχή προσέφερε επιπλέον απόδοση 20% υπεραποδίδοντας έναντι του Γενικού Δείκτη του Χρηματιστηρίου Αθηνών. Η σημαντική άνοδος της τιμής της μετοχής αντανακλά την ενδυνάμωση των θεμελιωδών μεγεθών του Ομίλου.
Ρευστότητα Μετοχής:
Το ποσοστό ελεύθερης διασποράς αυξήθηκε σε 49% μέσω προσφοράς μετοχών, που αντιστοιχούσε στο 13% περίπου του συνολικού μετοχικού κεφαλαίου, από το βασικό μέτοχο κ. Χαράλαμπο Βωβό σε διεθνείς θεσμικούς επενδυτές. Ως αποτέλεσμα, η συμμετοχή μέσω ποσοστού ελεύθερης διασποράς στους δείκτες FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series, FTSE/ASE Mid 40 και FTSE/ASE 140 αναβαθμίστηκε από 30% σε 50%.
Μερισματική Πολιτική:
Το διοικητικό συμβούλιο θα προτείνει στην γενική συνέλευση των μετόχων τη διανομή μερίσματος Euro 0,40 ανά μετοχή. Το μέρισμα αυτό αντιπροσωπεύει αύξηση 11% συγκριτικά με το προηγούμενο έτος και έρχεται σε πλήρη ταύτιση με τη δέσμευση της διοίκησης για σταθερά ανοδικό μέρισμα, που έχει σαν αποτέλεσμα αύξηση 67% του μερίσματος ανά μετοχή για την περίοδο από το 2002 έως το 2005.